התחדשות עירונית

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
רעידות אדמה מהוות איום ממשי ועלולות לגרום נזק למבנים ולנפש. באמצעות חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה ניתן לצמצם את הסיכון. תוכנית התמ"א אושרה על ידי הממשלה בשנת 2005. כחלק מהתוכנית, מעניקה המדינה לבעלי דירות ויזמים קשת רחבה של זכויות בנייה והטבות נוספות בתחומי התכנון, הבנייה והמיסוי.
הרציונל שעומד מאחורי התכנית הוא שכדי לתת לקבלנים תמריץ לחזק מבנים קיימים ולהשקיע בכך משאבים, הם יוכלו לקבל זכויות בנייה והטבות בבניין המחודש. בפועל, זה אומר שהקבלנים שמבצעים את פרויקט התמ"א 38, יכולים לבנות קומות נוספות באותו בניין ולמכור אותן. הרווח עבור הקבלנים הוא ברור, והרווח של הדיירים בבניין הוא שהם מקבלים בניין מחודש ומחוזק, עם דירות גדולות יותר ועם שווי נכס גבוה בהרבה. מכיוון שמדובר בתכנית שבה כולם מרוויחים, הביצוע של תכניות התמ"א 38 הפך להיות שכיח מאוד במקומות רבים ברחבי הארץ.

היתרונות של ביצוע תמ״א 38

תמא 38 בגדול, התוכנית מאפשרת חיזוק ושיפור הבניין או הריסתו ובניית מבנה חדש במסגרת פינוי בינוי (תמ"א 38 2). תוספות בנייה במסגרת חוק התמ"א משדרגות את המבנה הקיים, מעלות את ערך הדירה והפוטנציאל הגלום בה, חוסכות זמן רב, עלויות ופרוצדורות בירוקרטיות. 

תכנית תמ"א 38 מאפשרת לקבלנים ולדיירים בבניין הקיים לבחור האם לחזק ולשדרג את המבנה, או להרוס אותו ולבנות את הבניין מחודש. בכל מקרה, נהוג כיום להגדיל את שטח הדירות ולהוסיף להן תוספות מבניות שונות, כמו ממ"ד, מרפסת ומעלית – גם אם הבניין נשאר עומד על תילו.

כאשר בוחרים להרוס את הבניין ולבנות מבנה חדש במקומו – תכנית הבניין החדש תכיל דירות משודרגות וגדולות יותר. התוצאה של תהליך התמ"א היא עלייה משמעותית בערך הדירה שברשות הדיירים ובשיפור רב באיכות החיים שלהם ובתנאי המגורים.

כחלק מתכנית התמ"א, במידה והדיירים צריכים לפנות את דירותיהם לתקופת החידוש או הבנייה, הם יקבלו מהקבלן שכר דירה עבור התקופה בה הם נאלצים לפנות את ביתם. הדבר מקל על ההחלטה לבצע את התכנית, וגורמת לכך שהדיירים לא נאלצים להשקיע כספים ומשאבים משלהם בזמן שהתכנית מבוצעת על ידי הקבלן.  

עבור הקבלנים, היתרון בביצוע תכנית תמ"א 38 הוא קבלת זכויות בנייה באזורים שיש בהם ביקוש, תוך אפשרות להרוויח באופן משמעותי מהדירות החדשות שהם ימכרו בבניין החדש או המחודש. מבחינת הרשות המקומית שמאשרת את תכנית התמ"א, היא מעודדת כך חיזוק והגנה של מבנים מפני רעידות אדמה ונזקים שונים, וכמו כן תורמת להתחדשות העירונית ולשיפור איכות החיים של התושבים. מסיבה זו, ישנן לא מעט רשויות מקומיות ועיריות ברחבי הארץ שמעודדות באופן פעיל ביצוע של תכניות תמ"א 38 בשטחן.


התקשרו אלינו ובדקו כדאיות כלכלית לעיסקת תמ"א 38 או פינוי בינוי בכמה צעדים פשוטים.

חוק פינוי בינוי התקבל במסגרת החלטת הממשלה ומשרד השיכון והבינוי לבצע התחדשות עירונית. החלטה זו כללה יישום מדיניות של חידוש פני העיר באמצעות הריסת מבני מגורים ישנים והקמת מבנים חדשים על אותם השטחים, תוך מתן דירות חדשות לדיירים.

הצורך הגובר ועולה למציאת פתרונות דיור בשטחים עירוניים הוביל להחלטה כי אזורים שלמים הוגדרו כאזורי פינוי בינוי. דיירים אשר נכללים במסגרת הליך פינוי בינוי עוברים לדירות שכורות עד לתום התהליך ובתום בניית הבניין החדש, הם מקבלים דירות חדשות ומשודרגות.

הגדרת מתחם כמתחם המיועד לצורך פרויקט פינוי ובינוי יכולה לנבוע מאחד משני אפיקים:

1- אפיק ראשון הינו אפיק המובל על ידי הרשויות. במסגרת התהליך, הגורם המכריז על אזור פינוי ובינוי הינו ועדה שמונתה לנושא זה על ידי הממשלה. מימוש ההחלטה מבוצע על ידי יזם אשר מבצע התקשרות עם בעלי הנכסים.

2 – האפיק השני הינו תהליך המבוצע ביוזמת יזם, המאתר אזור התאים לצורך יישום הפרויקט, ומגיש הצעה לאישור הועדה. על פי הגדרת פינוי ובינוי, על הפרויקט לכלול פינוי של 24 דירות במינימום. על הועדה לאשר מול הממשלה את הצעת היזם, והגורם האחראי להגשת התוכניות ולקידומן הוועדות הוא היזם. אפיק זה כולל הטבות שונות בתחומי המיסוי.

למה כדאי? יתרונות רבים עבור הדיירים

פרויקט פינוי בינוי כולל שפע של יתרונות עבור הדיירים:

1. קבלת דירה חדשה, גדולה ומרווחת ובעל ערך כלכלי גבוה מהדירה הקיימת.
2. מגורים בבניין חדש ובשכונה בה איכות החיים גבוהה ומשודרגת
3. אפשרות לקבלת שווי כספי במקום הדירה
4. מימון מלא של דמי השכירות (במידה והדיירים יאלצו לעבור לדירה שכורה)
5. הטבות מס שונות עבור דיירים המחזיקים ברשותם יותר מנכס אחד במסגרת הפרויקט

הזכות הבסיסית של הדיירים: להחליט האם הם מעוניינים בפרוייקט

אם מתמקדים בפרוייקט תמ"א 38, הרי שהדיירים הם אלו המחליטים האם הם מעוניינים לבצע את הפרוייקט בבניין. למרות שמדובר על אינטרס המשותף לכל הדיירים, הרי שישנן התנגדויות העולות מצד דיירים שונים באשר לביצוע הפרוייקט, הגורר פגיעה באיכות החיים בעקבות רעשים, כמויות של אבק ותחושה כללית כי מקום המגורים הופך לאתר בניה.

במקרה בו ישנם דיירים שאכן אינם מעוניינים לבצע את הפרוייקט, סביר כי יהיה לא קל להוציא אותו לפועל. את ההחלטה מקבלים בישיבת ועד שבה נערכת הצבע, כאשר נדרש רוב של כ-60% לפחות מהדיירים על מנת ליישם את התכנית. 

חשוב לציין כי הדיירים בעצמם צריכים לבצע את כל הבדיקות הנדרשות באשר לתנאים לביצוע פרוייקט התמ"א בבניין. במקרים אחדים, תיתכן התערבות של מפקח מקרקעין שיקבע האם למרות סירוב הדיירים, יש לבצע את תכנית החיזוק בבניין.

מה עתידים לקבל הדיירים בתמורה בתמ"א 38?

טיפוח מבואת הכניסה, הלובי וגינת הבניין

הרחבת הדירה עד כ-25 מ"ר

ההרחבה תתבצע באמצעות תוספת של מחסן, מרפסת או ממ"ד

תוספת של מעלית בבניין במידה ולא קיימת (וכל עוד ניתן לבצע זאת)

תוספת של חניה לכל דייר

שיפור תשתיות ומערכות הבניין