המדריך לרוכש

טאבו

מרשם המקרקעין, בו נרשמות זכויות במקרקעין, ולכל אזרח זכות לעיין בו. הדין בישראל רואה את הרישום במרשם המקרקעין (טאבו) כראייה חותכת לבעלותו של אדם על דירה. את זאת רואים בנסח אותו ניתן להפיק באופן מקוון דרך אתר הדואר ואתרים דומים.

הערת אזהרה וחשיבותה

של הערת האזהרה היא שאין לרשום עסקה בדירה מבלי לקבל מראש את אישור בעל הערת האזהרה. הדבר בא למנוע מכירה כפולה של דירה. ודעו: רוכש הנמנע מלרשום הערת אהרה לטובתו על זכויותיו של המוכר בשלב ראשון- נוהג ברשלנות. רוכש זהיר יקפיד לוודא שהמוכר אותנטי, וכי הדירה רשומה על שמו, או לפחות שישנה הערת אזהרה לטובתו של המוכר, ושאינה כפופה לשיעבודים אחרים. כמו כן, עליו להקפיד שהתשלום הראשון שישלם לא יועבר למוכר עד לרישומה של הערת אזהרה לטובתו על זכויותיו של המוכר בדירה משמעותה

זכרון דברים
מסמך בו הצדדים מסכמים את התנאים הבסיסיים לעסקה: התנאים המסחריים של עסקת מכר הדירה – הכתובת, הצדדים, תיאור הנכס, המחיר, לוח הזמנים שבמסגרתו יחתמו הצדדים על חוזה מחייב וכדומה. רצוי שמוכר דירה יוודא בנוסח זכרון הדברים, שהרוכש יהיה מנוע מלרשום הערת אזהרה לטובתו בהסתמך על מסמך זה. בנוסף לכך, הצדדים חייבים לוודא שאם לא ייחתם החוזה המחייב בפרק הזמן שנקבע – זכרון הדברים בטל. במקרה כזה יש לקבוע מה יהיה גורל המקדמה ששילם הרוכש למוכר עם החתימה על זכרון הדברים: האם תוחזר לרוכש, או תחולט בידי המוכר.

בקשה לרכישת דירה

ברכישה מקבלן בדרך כלל לא נחתם מסמך שהוא זכרון דברים, אלא "בקשה לרכישת דירה", שלמעשה מהווה התחייבות חד צדדית של הקונה לרכוש את הדירה או לחתוך על חוזה במועד הנקוב. מסמך זה יחייב את הקבלן רק אם יאשר את הבקשה מאוחר יותר, או בדרך של חתימת חוזה מחייב בין הצדדים.

היתר הבנייה הוא אישור הניתן ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לביצוע עבודות בנייה או שינוי בשימושים במקרקעין ומבלעדיו – אסור לקבלן להתחיל לבנות. תהליך הוצאת היתר הבנייה לבניין בתכנון עשוי להימשך מספר חודשים, הכל בהתאם לנסיבות הפרטניות של כל פרויקט – וכדאי לברר ביום חתימת החוזה מהו הצפי לקבלתו וכן לשים לב להוראות בחוזה הרכישה – הקשורות להיתר הבנייה והנובעות ממנו.

בדומה למרבית ההסכמים בתחום הנדל"ן, גם הסכם לרכישת דירה, הוא הסכם מורכב, ארוך, הכולל סעיפים משפטיים רבים, ארוכים שלא תמיד נהירים ומובנים למי שאינו עוסק במקצוע. לכן, אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד מקצועי בתחום הנדל"ן אשר ילווה אתכם וייצג אתכם בתהליך הרכישה עוד בטרם חתימתכם על הסכם הרכישה.
ככלל, מטרתו של ההסכם היא להסדיר את מערכת היחסים בינכם ובין יזם הפרויקט ו/או הקבלן המבצע, לתאם ציפיות ולהגדיר במדויק את כל הפרטים החיוניים על התחייבויות וזכויות הצדדים.
על פי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן : "החוק"), הסכם הרכישה חייב לכלול – את המפרט הטכני המפורט של הדירה וכן את תשריטי (תוכניות) הדירה שלכם, תכנית הקומה ותוכניות נוספות כנדרש על פי החוק. הסכם הרכישה הוא למעשה מקור המידע האמין והמדויק ביותר עבורכם. כל מה שלא מופיע בהסכם – לא מחייב אתכם או את הצד השני לעסקה. לכן, נהגו במסמך זה משנה זהירות ואם אינכם בקיאים בתחום , אנו ממליצים להיעזר בשירותיו של עו"ד מומחה, על מנת להימנע מעוגמת נפש וצרות מיותרות.

עם תום תקופת הבדק ביחס לכל סוג ליקוי, מתחילה תקופת אחריות של 3 שנים. בתקופה זו, על מנת שהחברה תהא אחראית לתקן את הליקוי ו/או הקלקול כאמור, נדרש רוכש הדירה להוכיח כי הליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים בהם עשה הקבלן שימוש ולהציג בפני הקבלן את הליקוי וממצאיו.

הדירה החדשה שלכם תוכננה ונבנית בסטנדרט הגבוה ביותר, בהתאם לתקני האיכות המחמירים בענף והיא נמסרת לכם רק לאחר שעברה בקרת איכות קפדנית ולאחר שנקבע כי היא עומדת בסטנדרטים הגבוהים של תדהר.

עם זאת, דירה חדשה, בבניין שזה עתה הסתיימה בנייתו, היא מוצר המורכב בעבודת יד, הכולל מערכות רבות, שרובן נסתרות מן העין ובנוסף נתון לשינויים פיזיים המתרחשים במבנה בשנותיו הראשונות. לכן, למרות מאמצינו, בחודשים הראשונים שלאחר כניסתכם לדירה ולעתים אף בשנים הראשונות, עלולות להתגלות אי התאמות או ליקויים בדירה ובמערכות האש.

על מנת להבטיח כי קיבלתם את התמורה הטובה ביותר לכספכם וכדי שתוכלו ליהנות מהדירה החדשה שרכשתם לאורך שנים ארוכות וטובות, אנו מתחייבים לשאת באחריות לליקויים שנתגלו בדירה בתקופה שלאחר כניסתכם אליה ולתקן כל קלקול ו/או ליקוי ו/או אי התאמה בדירה במשך תקופת הבדק ותקופת האחריות והכל לפי סוג הליקוי ובכפוף להנחיות הקבועות בחוק המכר חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.

דירת יד ראשונה בבניין חדש אינה מוצר מדף, אלא מוצר מורכב ויקר בדרך כלל, הנבנה לאורך שנים בעבודת יד ומותאם לצרכים שלכם. כאשר רוכשים דירה 'על הנייר' צריך לקחת בחשבון שתהליך הבנייה אורך בדר"כ בין 1.5 – 3 שנים, משך זמן ארוך שצריך להיערך אליו הן מבחינה פיננסית והן מבחינה לוגיסטית (כך למשל ביחס למקום המגורים במהלך תקופת הבנייה). בנוסף, לקוחות לא תמיד מודעים למחויבות ולמעורבות הנדרשים מהם לאורך תהליך הבנייה – הן בתהליך תיאום התכנון של הדירה, במסגרתו נדרשים הלקוחות לקבל החלטות שונות לגבי הדירה, עיצוב הדירה, התאמת הדירה לצרכים האישיים שלהם, לטעמם ולרצונותיהם, מפגשים עם ספקים, סיורים באולמות תצוגה לבחירת חומרי הגמר וכו', דרך תקופת המסירה – הכוללת את ההיערכות למסירה, הסיורים בדירה, השלמת ההתחייבויות בהם התחייבו הרוכשים על פי הסכמי המכר, לרבות פירעון מלוא התשלומים לחברה ו/או לקבלן, לרבות בקשר עם מונה הגז, שעון המים ו/או החשמל, תשלומי ארנונה ועוד, וכלה בתקופה שלאחר הכניסה לדירה, במהלך שנות הבדק והאחריות – כאשר נדרשים לטפל בתקלות, ליקויים ואי התאמות שונות שלא גילו אותן או שלא ניתן היה לגלות אותן מראש ומתגלות רק לאחר האכלוס.

אנו מסתכלים על מערכת היחסים בין הרוכשים לבין החברה והקבלן כאל 'חתונה' – מערכת יחסים ארוכת טווח, שנמשכת שנים ומצריכה מידה רבה מאוד של אמון, שקיפות, הדדיות ושותפות. לכן, חשוב לבחור בחברה שתהיה מחויבת לקיים את תנאי ההסכם ככתבם וכלשונם, תוך שקיפות מלאה, אמינות מרבית ואחריות לאורך כל הדרך.