הדרך הנכונה ליישום תמ"א 38- 1 מאת מנכ"ל ומייסד חברת "שיא מרחבים" שלומי אביחצירא
מאמר קצר על הסדר הכרונולוגי בביצוע פרויקט במסגרת ״התחדשות עירונית״ ( תמ״א 38)
שלבים בביצוע בפרויקט תמ"א 38 1
על מנת שפרויקט תמ"א 38 לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה יצלח, יש להבין את כל מרכיביו ואת
והתנאים והדרישות בכל שלב. בכל מקרה, את ההליך חשוב ומומלץ ללוות לכל אורך הדרך עם עורך
דין מקרקעין מנוסה בתחום תמ"א 38.
והתנאים והדרישות בכל שלב. בכל מקרה, את ההליך חשוב ומומלץ ללוות לכל אורך הדרך עם עורך
דין מקרקעין מנוסה בתחום תמ"א 38.
גיבוש רעיון לתמ"א 38
גיבוש הרעיון להשתתפות בפרויקט תמ"א 38 מתחיל לרוב על ידי דייר אחד או מספר דיירים בבניין,
המתוודעים לאפשרות זו ומעוניינים לבודקה. יש לציין כי בימינו יזמים וקבלנים פונים לא אחת
מיוזמתם אל בעלי דירות, במטרה לעודדם להשתתף בפרויקטים אלו. ואולם, אין זה אומר שיש צורך
להתחייב דווקא לאותו הקבלן שהעלה את האפשרות. לאחר העלאת הרעיון יש לבדוק תחילה אם
הבניין עומד בדרישות הזכאות לתמ"א 38. זאת, מבחינת אי עמידה בתקני רעידות אדמה ושנת
בנייתו, מספר הדירות והקומות בו, וגודלו. את הבדיקות יש לבצע בעזרת מהנדס בניין או בסיוע של
עו"ד מקרקעין הבקיא בתחום תמ"א 38.
המתוודעים לאפשרות זו ומעוניינים לבודקה. יש לציין כי בימינו יזמים וקבלנים פונים לא אחת
מיוזמתם אל בעלי דירות, במטרה לעודדם להשתתף בפרויקטים אלו. ואולם, אין זה אומר שיש צורך
להתחייב דווקא לאותו הקבלן שהעלה את האפשרות. לאחר העלאת הרעיון יש לבדוק תחילה אם
הבניין עומד בדרישות הזכאות לתמ"א 38. זאת, מבחינת אי עמידה בתקני רעידות אדמה ושנת
בנייתו, מספר הדירות והקומות בו, וגודלו. את הבדיקות יש לבצע בעזרת מהנדס בניין או בסיוע של
עו"ד מקרקעין הבקיא בתחום תמ"א 38.
הצגת הרעיון בפני כל דיירי הבניין
חשוב לדעת כי ביצוע פרויקט תמ"א 38 דורש הסכמה של רוב דיירי הבניין, אשר אחוזיו משתנים
בהתאם לסוג עבודות השיפוץ והבנייה המתבקשות. לצורך השגת ההסכמה יש לכנס אסיפת דיירים
לדון במקרה באופן שיהיה מצד אחד מקצועי, ומצד שני רגיש ומתחשב בצרכי וחששות בעלי הדירות
השונים. במידה שלא כל דיירי הבניין מסכימים להליך, ניתן בעזרת ליווי משפטי לפנות למפקח על
המקרקעין באזור בו אתם גרים, הבודק את המקרה וטיעוני הדיירים ומחליט אם לאשרו או לדחותו.
בהתאם לסוג עבודות השיפוץ והבנייה המתבקשות. לצורך השגת ההסכמה יש לכנס אסיפת דיירים
לדון במקרה באופן שיהיה מצד אחד מקצועי, ומצד שני רגיש ומתחשב בצרכי וחששות בעלי הדירות
השונים. במידה שלא כל דיירי הבניין מסכימים להליך, ניתן בעזרת ליווי משפטי לפנות למפקח על
המקרקעין באזור בו אתם גרים, הבודק את המקרה וטיעוני הדיירים ומחליט אם לאשרו או לדחותו.
מינוי נציגות דיירים
לאחר ההחלטה של רוב או כל דיירי הבניין להשתתפות בפרויקט תמ"א 38, חשוב לבחור בנציגות
עבורו. תפקיד הנציגות כולל השכרת שירותי עו"ד, מפקח בנייה ואנשי מקצוע נוספים שילוו את
הפרויקט, וישקפו אותו לבעלי הדירות האחרים. כמו כן, עורך הדין יסייע לנציגות בהשגת כל
המסמכים והאישורים הנדרשים לפרויקט, לרבות נסח טאבו של הבניין והיתרי בניה מקוריים עבורו.
בנוסף, הנציגות בסיוע עו"ד נדרשת לבחון הצעות יזמים, ולהציג את הטובות ביותר בפני כל הדיירים
לבחירה באחת מעודפת.
עבורו. תפקיד הנציגות כולל השכרת שירותי עו"ד, מפקח בנייה ואנשי מקצוע נוספים שילוו את
הפרויקט, וישקפו אותו לבעלי הדירות האחרים. כמו כן, עורך הדין יסייע לנציגות בהשגת כל
המסמכים והאישורים הנדרשים לפרויקט, לרבות נסח טאבו של הבניין והיתרי בניה מקוריים עבורו.
בנוסף, הנציגות בסיוע עו"ד נדרשת לבחון הצעות יזמים, ולהציג את הטובות ביותר בפני כל הדיירים
לבחירה באחת מעודפת.
בחירת יזם לפרויקט
יש לבחון באופן מקצועי ובעזרת עו"ד מספר הצעות של יזמים מומלצים ואמינים. את בחינת ההצעות
חשוב לעשות בצורה שתספק את כל דיירי הבניין ותמנע תחושות קיפוח, העלולות לעכב את ההליך.
ההצעות הנבחרות יוצגו על ידי היזם לפני בעלי הדירות ויכללו הדמיה ופירוט התמורה שהבניין וכל
דייר יקבל, בין אם ממ"ד, הוספת מרפסת, מחסן או חניה. לאחר מכן יש להמשיך ולבחון כל יזם,
בעיקר מבחינת עברו המקצועי והמשפטי, שיטת עבודתו והביטחונות שהוא מציג.
חשוב לעשות בצורה שתספק את כל דיירי הבניין ותמנע תחושות קיפוח, העלולות לעכב את ההליך.
ההצעות הנבחרות יוצגו על ידי היזם לפני בעלי הדירות ויכללו הדמיה ופירוט התמורה שהבניין וכל
דייר יקבל, בין אם ממ"ד, הוספת מרפסת, מחסן או חניה. לאחר מכן יש להמשיך ולבחון כל יזם,
בעיקר מבחינת עברו המקצועי והמשפטי, שיטת עבודתו והביטחונות שהוא מציג.
בדיקות נקודתיות מקדימות
היזם המועמד נדרש לערוך מספר בדיקות נקודתיות מקדימות לחוזה הסופי, ולהציגן בפני בעלי
הדירות. מדובר בבדיקות קונסטרוקציה עבור עמידותו של הבניין ובחירה בשיטת החיזוק המתאימה
עבורו, וכן בדיקות אדריכליות בהתאם לתנאי מחלקת הרישוי ברשות אשר בוחנות אפשרויות בנייה,
שיפוץ ותוספות בנייה. בנוסף ייערכו בדיקות כלכליות מבחינת עלות הפרויקט וגובה ההשבחה שהוא
יספק לדירות בבניין. בסיום הבדיקות הללו יספק היזם לבעלי הבניין הצעת עבודה עם מפרט טכני, אשר
תכיל את כל רכיבי הפרויקט העיקריים.
הדירות. מדובר בבדיקות קונסטרוקציה עבור עמידותו של הבניין ובחירה בשיטת החיזוק המתאימה
עבורו, וכן בדיקות אדריכליות בהתאם לתנאי מחלקת הרישוי ברשות אשר בוחנות אפשרויות בנייה,
שיפוץ ותוספות בנייה. בנוסף ייערכו בדיקות כלכליות מבחינת עלות הפרויקט וגובה ההשבחה שהוא
יספק לדירות בבניין. בסיום הבדיקות הללו יספק היזם לבעלי הבניין הצעת עבודה עם מפרט טכני, אשר
תכיל את כל רכיבי הפרויקט העיקריים.
חתימה על חוזה מול הייזם
לאחר שהוסכם על הצעת עבודה ייחתם החוזה מול יזם או קבלן. את החוזה חשוב לערוך עם עוה"ד
המייצג את בעלי הדירות. החוזה עצמו נדרש לפרט את כל פרטי ועקרונות ההליך, לרבות מרכיבי
העבודות, שיטות וחומרי בנייה, אחריות, בטחונות והתחייבות ללוחות זמנים.
המייצג את בעלי הדירות. החוזה עצמו נדרש לפרט את כל פרטי ועקרונות ההליך, לרבות מרכיבי
העבודות, שיטות וחומרי בנייה, אחריות, בטחונות והתחייבות ללוחות זמנים.
תכניות בנייה
היזם שנבחר נדרש בשלב הראשון להכין תכניות בנייה מקצועיות בהתאם לחוזה שנחתם מול
הדיירים, וזאת בעזרת אנשי מקצוע שונים ביניהם מהנדס קונסטרוקציה ואדריכל. תכניות אלו ייבחנו
על ידי עורך הדין ומפקח הבנייה, שישקפו את תוכנן בפני בעלי הדירות. חשוב להבין שלא אחת
מתגלים פערים בתוכניות הבנייה בפועל לבין מה שסוכם עם בעלי הדירות, וששינוי התכניות לאחר
אישורן ברשויות הינו הליך סבוך וארוך.
הדיירים, וזאת בעזרת אנשי מקצוע שונים ביניהם מהנדס קונסטרוקציה ואדריכל. תכניות אלו ייבחנו
על ידי עורך הדין ומפקח הבנייה, שישקפו את תוכנן בפני בעלי הדירות. חשוב להבין שלא אחת
מתגלים פערים בתוכניות הבנייה בפועל לבין מה שסוכם עם בעלי הדירות, וששינוי התכניות לאחר
אישורן ברשויות הינו הליך סבוך וארוך.
היתרי בנייה, בטחונות והעתקים של תוכניות בנייה
לאחר שדיירי הבניין ובאי כוחם אישרו את תוכניות הבנייה, היזם מגישן אל הרשויות המקומיות
הרלוונטיות לקבלת היתרי בנייה. לאחר קבלת ההיתרים וטרם תחילת העבודות, חשוב שבעלי
הדירות יקבלו לידיהם בעזרת עורך דינם את כל הביטחונות השונים שסוכמו בחוזה. זאת בנוסף
להעתקי היתרי הבנייה ופוליסת הביטוח של היזם או הקבלן.
הרלוונטיות לקבלת היתרי בנייה. לאחר קבלת ההיתרים וטרם תחילת העבודות, חשוב שבעלי
הדירות יקבלו לידיהם בעזרת עורך דינם את כל הביטחונות השונים שסוכמו בחוזה. זאת בנוסף
להעתקי היתרי הבנייה ופוליסת הביטוח של היזם או הקבלן.
ביצוע עבודות פרויקט תמ"א 38
את כל הליך עבודות הבנייה והשיפוץ של תמ"א 38 חשוב לבצע עם ליווי צמוד של עו"ד ומפקח בנייה.
אנשי המקצוע יבדקו ויבקרו את תקינות העבודות והתנהלותן בהתאם למפרט תוכניות הבנייה
וההיתרים עבורו.
אנשי המקצוע יבדקו ויבקרו את תקינות העבודות והתנהלותן בהתאם למפרט תוכניות הבנייה
וההיתרים עבורו.
בדיקות סופיות של עבודות תמ"א 38
עם סיום עבודות הפרויקט וטרם החזרת הביטחונות ליזם או לקבלן, מפקח הבנייה מטעם בעלי
הדירות נדרש לבצע בדיקה מקיפה של הבניין. הבדיקה תסקור את ביצוען של כל דרישות הפרויקט
וכן חיפוש אחר ליקויי בנייה שונים. במידה ונתגלו אי התאמות, חוסרים או ליקויים, הקבלן יחויב
לבצעם במלואם עד לשביעות רצונם המלאה של המפקח, עורך הדין ובעלי הדירות בבניין.
הדירות נדרש לבצע בדיקה מקיפה של הבניין. הבדיקה תסקור את ביצוען של כל דרישות הפרויקט
וכן חיפוש אחר ליקויי בנייה שונים. במידה ונתגלו אי התאמות, חוסרים או ליקויים, הקבלן יחויב
לבצעם במלואם עד לשביעות רצונם המלאה של המפקח, עורך הדין ובעלי הדירות בבניין.
רישום בטאבו
לאחר סיום עבודות הבנייה, היזם או הקבלן בסיועו של עורך דינו יוציאו טופס 4, וירשמו בטאבו כדין
את דירותיהם המחודשות, זאת בהתאם לדרישות צו תיקון בתים משותפים.
את דירותיהם המחודשות, זאת בהתאם לדרישות צו תיקון בתים משותפים.
בכבוד רב
ובהצלחה
עו"ד שלומי אביחצירא