מה זה פינוי בינוי?
הכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי
השטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי הם בדרך כלל שכונות או אזורים דלילים או מדורדרים מבחינה חברתית וכלכלית. בשטחים אלה מבוצעת בדרך כלל הריסת המבנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר ובעלת תשתיות משופרות. בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, כגון פטור מהיטל השבחה. כל אלה מעודדים התקשרות בין היזמים לדיירים במתחם.
דרך הביצוע
פיצוי התושבים במתחם
במקרה של פרויקט פינוי-בינוי מוצלח, הדיירים הוותיקים מרוויחים (על הנייר) את ההפרש שבין ערך הדירה החדשה שלהם לערך הדירה הישנה, בלא שהשקיעו מכספם הפרטי בפעולת ההשבחה.
בעיות וסיכונים
ההוצאות הכספיות המוטלות על היזם הינם כבדות: על היזם לממן הריסת מבנה קיים, שכר דירה לדיירים הוותיקים למשך 3 שנים, ובניית בניין מגורים שלם שבו ניתן למכור רק חלק מהדירות שנבנו. מול הוצאות אלו זוכה היזם להטבות מסוימות מהרשויות כדוגמת פטור מהיטל השבחה, זכויות בנייה מוגדלות ועוד. היזם גם פטור מתשלום מחיר הקרקע לרשות מקרקעי ישראל, היות שהקרקע בבעלות או בחכירת הדיירים, שהקנו ליזם את זכויות הבניה בקרקע במסגרת ההסכם שנחתם עימם. כדאיות של פרויקט פינוי-בינוי עולה ככל שנבנות יותר דירות (בהשוואה למספר הדירות המקורי), וככל שמחיר הדירות הממוצע באזור גבוה יותר (ומרכיב הקרקע, שהיזם אינו משלם עבורה, הופך להיות חלק משמעותי ממחיר הדירה).
הסיכונים בפרויקט פינוי-בינוי כוללים אפשרות להפסקת עבודות הבנייה בשלבים שונים של הבנייה מסיבות שונות (פשיטת רגל של היזם, עבירות בנייה, אי-מציאת די קונים במחיר המבוקש לדירות החדשות, קשיי נזילות), דבר שיותיר את הדיירים הישנים ללא דירה בבעלותם, לאחר שדירתם הישנה נהרסה. הדיירים הוותיקים יכולים להגן על עצמם מסיכון זה באמצעות קבלת ביטחונות מתאימים מצד היזם.
מסגרת חוקית
יוזמות פינוי בינוי מוסדרות בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965. בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים בודדים בבתים משותפים המתנגדים להסכמי פינוי בינוי, למול רוב גורף של שאר דיירי הבניין. התנגדות כזו באה לעתים על רקע ניסיון לזכות בהסדר כלכלי עדיף על פני שאר הדיירים. החוק קובע כי דייר המסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, למרות רוב מיוחס של דיירים המסכימים לעסקה, ישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה, בתנאים הקבועים בחוק.
לעניין חוק זה, סירוב סביר יחשב לכזה כאשר נימוקייו הינם אי-כדאיות כלכלית, אי-העמדת מגורים חלופיים (ומתאימים, במקרה של בעלי מוגבלויות) לתקופת הבנייה, אי-העמדת ביטחונות מתאימים, ונסיבות אישיות מיוחדות.