פינוי בינוי

בישראל, מתחם פינוי בינוי הוא סטטוס של שטח עירוני שהוחלט להרוס את בתי המגורים הישנים שבו, ולבנות תחתיהם בנייני מגורים חדשים. משרד הבינוי רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו עד שש שנים.

פינוי בינוי הוכרז לראשונה כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון בשנת 1998.

פינוי בינוי הוא חלק ממדיניות ההתחדשות עירונית בערים שנוצרה כפתרון לבעיות הנגררות בעקבות תהליך הפרבור. מדיניות זו פותחה בעקבות אזילת השטחים הפתוחים מחוץ לערים, קריאת גופי התכנון לציפוף הערים, וחוסר היכולת לטפל במרקמים עירוניים מתדרדרים. ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נעשית על מנת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע, על מנת לאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר ועל מנת לשפר את תדמית העיר.

השטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי הם בדרך כלל שכונות או אזורים דלילים או מדורדרים מבחינה חברתית וכלכלית. בשטחים אלה מבוצעת בדרך כלל הריסת המבנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר ובעלת תשתיות משופרות. בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, כגון פטור מהיטל השבחה. כל אלה מעודדים התקשרות בין היזמים לדיירים במתחם.

יזם פונה לדיירי בניין (או מספר בניינים) ומחתים אותם על הסכמה לפרויקט בינוי. בהסכם מבטיח היזם לדיירים דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר מהדירה הקיימת תוך 3 שנים, תשלום שכר דירהבזמן הבנייה ותשלום הארנונה על שטח הדירה הישן. היזם הורס את המבנה הקיים ובונה במקומו מבנה גבוה יותר ובעל מספר דירות גדול יותר (בהתאם להיתר הבנייה שניתן ליזם), שחלקן ניתנות לדיירים הקודמים וחלקן נמכרות לדיירים חדשים. החזר הוצאות היזם והרווח שלו מותנה במכירת כל הדירות הנוספות שנבנו לדיירים חדשים, במחיר מתאים.

לרוב הפינוי כרוך בפיצוי של התושבים שגרו במקום, לפחות בדיור חילופי, בין אם באותו מתחם ובין אם באזור אחר. במדינות דמוקרטיות פינוי התושבים הוא לרוב החלק הבעייתי והארוך ביותר בתהליך כולו. במדינות בלתי דמוקרטיות חלק זה מהיר בהרבה, ולרוב מתמצה במשלוח משטרה למקום והעברת התושבים לאזור אחר, לעתים אף ללא פיצוי כספי וללא הבטחת דירה חדשה במבנה החדש.

במקרה של פרויקט פינוי-בינוי מוצלח, הדיירים הוותיקים מרוויחים (על הנייר) את ההפרש שבין ערך הדירה החדשה שלהם לערך הדירה הישנה, בלא שהשקיעו מכספם הפרטי בפעולת ההשבחה.

לצורך התחלת פרויקט פינוי-בינוי ישנו צורך בגיוס הסכמה של מרבית הדיירים בבניין. חלק מהדיירים עשויים להתנגד לפרויקט בשל קשיי מעבר לדירה חלופית (לדוגמה, קשישים), חלקם בשל אי-רצון בשינוי סביבת מגורים, חלקם בשל הוצאות צפויות גבוהות יותר במבנה החדש, וחלקם מתוך טקטיקת משא ומתן לצורך השגת זכויות גבוהות יותר בהסכם עם היזם.

ההוצאות הכספיות המוטלות על היזם הינם כבדות: על היזם לממן הריסת מבנה קיים, שכר דירה לדיירים הוותיקים למשך 3 שנים, ובניית בניין מגורים שלם שבו ניתן למכור רק חלק מהדירות שנבנו. מול הוצאות אלו זוכה היזם להטבות מסוימות מהרשויות כדוגמת פטור מהיטל השבחה, זכויות בנייה מוגדלות ועוד. היזם גם פטור מתשלום מחיר הקרקע לרשות מקרקעי ישראל, היות שהקרקע בבעלות או בחכירת הדיירים, שהקנו ליזם את זכויות הבניה בקרקע במסגרת ההסכם שנחתם עימם. כדאיות של פרויקט פינוי-בינוי עולה ככל שנבנות יותר דירות (בהשוואה למספר הדירות המקורי), וככל שמחיר הדירות הממוצע באזור גבוה יותר (ומרכיב הקרקע, שהיזם אינו משלם עבורה, הופך להיות חלק משמעותי ממחיר הדירה).

הסיכונים בפרויקט פינוי-בינוי כוללים אפשרות להפסקת עבודות הבנייה בשלבים שונים של הבנייה מסיבות שונות (פשיטת רגל של היזם, עבירות בנייה, אי-מציאת די קונים במחיר המבוקש לדירות החדשות, קשיי נזילות), דבר שיותיר את הדיירים הישנים ללא דירה בבעלותם, לאחר שדירתם הישנה נהרסה. הדיירים הוותיקים יכולים להגן על עצמם מסיכון זה באמצעות קבלת ביטחונות מתאימים מצד היזם.

הכרזה על מתחם פינוי לשם בינוי היא בסמכותה של ממשלת ישראל על פי סעיף 33א. לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

יוזמות פינוי בינוי מוסדרות בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965. בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים בודדים בבתים משותפים המתנגדים להסכמי פינוי בינוי, למול רוב גורף של שאר דיירי הבניין. התנגדות כזו באה לעתים על רקע ניסיון לזכות בהסדר כלכלי עדיף על פני שאר הדיירים. החוק קובע כי דייר המסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, למרות רוב מיוחס של דיירים המסכימים לעסקה, ישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה, בתנאים הקבועים בחוק.

לעניין חוק זה, סירוב סביר יחשב לכזה כאשר נימוקייו הינם אי-כדאיות כלכלית, אי-העמדת מגורים חלופיים (ומתאימים, במקרה של בעלי מוגבלויות) לתקופת הבנייה, אי-העמדת ביטחונות מתאימים, ונסיבות אישיות מיוחדות.